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Der Steuersatz der Grunderwerbsteuer wird in Berlin zum 1. April 2012 auf 5 Prozent angehoben.
Darauf einigten sich SPD und CDU bei ihren Koalitionsverhandlungen.
Hinweis: Obige Info haben wir für Sie gelesen. Für rechtsverbindliche Auskunft kontaktieren Sie bitte einen / Ihren Rechtsanwalt oder Steuerberater. Wir sind nicht berechtigt, Steuer- und Rechtsauskunft zu geben.
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Überprüfung der Miethöhe zum 1.1.2011 bei verbilligter Vermietung
Bei verbilligter Vermietung von Wohnungen sowohl an Angehörige als auch an fremde Dritte beträgt die Grenze 56 % der ortsüblichen Marktmiete. Deshalb muss Folgendes beachtet werd
* Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 75 % der ortsüblichen Marktmiete, dann sind die mit den Mieteinnahmen zusammenhängenden Werbungskosten voll abzugsfähig.
* Liegt die vereinbarte Miete zwischen 56 und 75 % der ortsüblichen Marktmiete, ist zunächst die Einkünfteerzielungsabsicht zu prüfen. Fällt die Überschussprognose positiv aus, sind die Werbungskosten voll abzugsfähig. Ergibt sich aber eine negative Überschussprognose, so ist der Werbungskostenabzug nur in dem Umfang möglich, wie die Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Marktmiete steht.
* Liegt der Mietzins unterhalb von 56 % der ortsüblichen Marktmiete, können die Aufwendungen nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil der Vermietung geltend gemacht werden. Der Mietvertrag muss bei der Vermietung an Angehörige aber auf jeden Fall einem Fremdvergleich (Vermietung an fremde Dritte) standhalten, da er sonst steuerrechtlich nicht anerkannt wird.
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JStG 2010 Erbschaft- und Grunderwerbsteuer
Im Bereich der Erbschaft- und Grunderwerbsteuer soll es zu einer völligen Gleichbehandlung von Lebenspartnern und Ehegatten bei Erwerben nach demTag der Gesetzesverkündung kommen. Damit gilt für die Lebenspartner im ErbStG dieselbe Steuerklasse wie bei Ehegatten. Weitere Verbesserungen waren bereits mit dem Erbschaftsteuerreformgesetz 2009 eingeführt worden. Die Gleichstellung führt dazu, dass bei Grundstücksübertragungen zwischen Lebenspartnern, wie bei Ehegatten, keine Steuer mehr anfällt. Das gilt für den Erwerb aus dem Nachlass durch den überlebenden Lebenspartner, Grundstückserwerbe unter Lebenspartnern und im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Aufhebung der Lebenspartnerschaft.
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Höhere Grunderwerbsteuer droht
Nach Sachsen-Anhalt, Berlin und Hamburg steigen weitere Bundesländer aus dem bis dahin geltenden Einheitssatz aus und erhöhen die Grunderwerbsteuer ab 2011: Brandenburg auf 5 %, Bremen, Niedersachsen auf 4,5 % sowie das Saarland auf 4 %. Ebenfalls eine Anhebung auf 5 % planen die Länder Schleswig-Holstein und Thüringen. Die Entscheidungsfindung dort ist noch nicht abgeschlossen. Es handelt sich hierbei um eine reine Tariferhöhung, da sich an der Bemessungsgrundlage für den Tarif nichts ändert. Angesichts der steigenden Belastung werden betriebliche und auch private Immobilieninvestitionen sowie Unternehmensumstrukturierungen mit Grundbesitz in den genannten Bundesländern teurer, weitere Bundesländer werden dem Beispiel sicherlich noch folgen. Wer ein Betriebsgrundstück im Wert von 2 Mio. EUR erwirbt, muss in Niedersachsen künftig statt bisher 70.000 dann 90.000 EUR bezahlen. Sofern der Kaufvertrag noch bis Silvester abgeschlossen wird, lässt sich also Geld sparen.
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Überschreiten der sog. Drei-Objekt-Grenze nach Ablauf des Fünfjahreszeitraums kann zu gewerblichem Grundstückshandel führen
Für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels spielt die sog. Drei-Objekt-Grenze eine Rolle. Dies bedeutet aber nicht zwingend, dass ein Verkauf von weniger als vier Objekten in einem Zeitraum von fünf Jahren kein gewerblicher Grundstückshandel ist. Es kommt vielmehr auf die Gesamtumstände an, wie ein vom Bundesfinanzhof entschiedener Fall zeigt.
Ein Branchenkundiger hatte zwar innerhalb des maßgeblichen Fünfjahreszeitraums nur drei Immobilien veräußert, aber in einem relativ kurzen Zeitraum danach planmäßig weitere Objekte verkauft. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs muss in einem solchen Fall angenommen werden, dass bereits zum Zeitpunkt der Grundstücksanschaffung oder Gebäudeerrichtung eine bedingte Veräußerungsabsicht bestanden und damit von Anfang an ein Gewerbebetrieb vorgelegen hat. Mit dieser Begründung wies das Gericht die gegen die Nichtzulassung der Revision eingelegte Beschwerde zurück.
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In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte ein Vermieter nach beendetem Mietverhältnis und schwebendem Räumungsverfahren die Energieversorgung eingestellt. Entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung in der Rechtsprechung sah das Gericht darin keine verbotene Eigenmacht. Der Besitz der Wohnung sei eine reine Sachherrschaft und verschaffe dem Mieter keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung. Es liege folglich kein Eingriff von außen vor, der mit Besitzschutzansprüchen abgewehrt werden könne. Die Versorgungssperre durch den Vermieter sei ebenso wie eine Versorgungssperre durch einen Energieversorger nicht als Besitzverletzung anzusehen. Die Grenze für die Belieferung mit Energie sei erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.
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Für Mietverträge über Wohnraum ist höchstrichterlich entschieden, dass eine Klausel, die den Mieter ungeachtet des konkreten Zustands der Mietsache in vertraglich festgelegten Zeiträumen zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist. Für Mietverträge über Gewerberäume wurde dies von einer verbreiteten Rechtsauffassung bislang anders gesehen. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof starre Fristen auch bei gewerblichen Räumen für unzulässig erklärt.
Im Streitfall ging es um die Vermietung eines Ladenlokals zum Betrieb einer Änderungsschneiderei. Der Mietvertrag enthielt die Klausel: "Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie in fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen." Der Vermieter hatte auf Einhaltung dieser Verpflichtung beharrt und geklagt. Nach Auffassung des Gerichts ist der Mieter gewerblicher Räume hinsichtlich der Renovierungspflichten nicht weniger schutzbedürftig als ein Wohnraummieter. Eine starre Fristenregelung benachteilige ihn unangemessen, weil sie ihn mit Renovierungspflichten belasten könne, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgingen. Eine solche Klausel sei daher auch in Mietverträgen über Geschäftsräume unwirksam.
Wir können für die Richtigkeit dieser Meldung nicht haften. Wir sind nicht berechtigt, Steuerberatungen zu machen. Kontaktieren Sie Ihren Steuerberater, falls dies für Sie von Interesse ist.
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Hohe Aufwendungen unmittelbar nach Erwerb eines Gebäudes sind Herstellungskosten
Instandsetzungs‑ oder Modernisierungsaufwendungen an einem Gebäude sind als nur abschreibungsfähige Herstellungskosten und nicht als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand zu behandeln, wenn sie zu einer wesentlichen Verbesserung des Objektes führen. Eine wesentliche Verbesserung liegt vor, wenn die Maßnahmen zur Instandsetzung und Modernisierung in ihrer Gesamtheit über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen, den Gebrauchswert des Gebäudes insgesamt deutlich erhöhen und damit für die Zukunft eine verbesserte oder erweiterte Nutzungsmöglichkeit geschaffen wird. Von einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts ist z. B. auszugehen, wenn das Gebäude von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard gehoben wird. Insbesondere zu beachten sind Erneuerungen der Heizungs‑, Sanitär‑ und Elektroanlagen sowie der Fenster.
Wendet ein Erwerber unmittelbar nach Erwerb eines Gebäudes Aufwendungen in Höhe des Siebenfachen des Kaufpreises auf, spricht nach einem Urteil des Finanzgerichts Köln eine (widerlegbare) Vermutung dafür, dass es sich um aktivierungspflichtigen Herstellungsaufwand und nicht um sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand handelt.
Hinweis: Ob eine deutliche Verbesserung und eine Hebung des Gebäudestandards vorliegt, ist für die ersten drei Jahre nach Anschaffung des Gebäudes nicht zu prüfen, wenn die Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes insgesamt 15 % (ohne Umsatzsteuer) der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen.
Der Bundesfinanzhof muss sich mit diesem Fall beschäftigen.
Wir können für die Richtigkeit dieser Meldung nicht haften. Wir sind nicht berechtigt, Steuerberatungen zu machen. Kontaktieren Sie Ihren Steuerberater, falls dies für Sie von Interesse ist.
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Wer Wohnraum vermieten oder verkaufen will, muss künftig einen Energiepass vorlegen.
Liegt das Haus im roten Bereich der Skala, führt an einer Sanierung kein Weg vorbei.
Auf Kühlschränken klebt es längst, das Energieeffizienz-Label. Der Energieverbrauch von Gebäuden ist jedoch meist eine unbekannte Größe.
Das soll die Energieeinsparverordnung ändern.
Ab 1. Juli heißt es für alle, die ein Haus oder eine Wohnung bis Baujahr 1965 vermieten oder verkaufen wollen: Energieausweis vorzeigen!
Ab 2009 gilt dies für alle Wohngebäude.
Mit dem Effizienzpass können schon bei Kauf, Bau oder Anmietung der Energiebedarf und die damit verbundenen Kosten einer Immobilie abgeschätzt werden.
Wer im Eigenheim wohnt und daran nichts ändern will, muss nichts unternehmen.
Für verkaufswillige Eigentümer bedeutet der Energieausweis einen zusätzlichen Aufwand, aber auch eine Chance. Schließlich sind steigende Energiekosten zunehmend ein Argument für Mieter wie Käufer.
Was steht drin?
Der Energieausweis dokumentiert, wie viel Primär- und Endenergie ein Haus je Quadratmeter Wohnfläche braucht und wieviel CO2dabei frei wird. Potenzielle Mieter und Käufer erfahren, ob sie eher mit hohen oder mit niedrigen Kosten für Heizung und Warmwasser zu rechnen haben. Und sie können bundesweit vergleichen: ”Was braucht Dein Haus auf den Quadratmeter?" Jeder Pass enthält außerdem individuelle Empfehlungen, was modernisiert werden sollte.
Sind alle Energiepässe gleich?
Nein. Grundlage für die Ausstellung kann entweder der berechnete oder der gemessene Energieverbrauch sein. Beim Bedarfsausweis rechnet ein Fachmann aus, wie viel Energie nötig sein müsste, damit man im Winter nicht friert. Der verbrauchsorientierte Ausweis beruht auf den konkreten Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre. Noch hat der Eigentümer die Wahl zwischen beiden Typen; ab Oktober entscheidet darüber die Gebäudeart. Energieberater Thilo Brandel empfiehlt den Bedarfsausweis: ”Die Wohnung eines arbeitenden Singles, die tags nicht bewohnt und beheizt wird, hat einen viel niedrigeren Energieverbrauch als die einer Rentnerin, die bei 24 Grad 24 Stunden lang zu Hause sitzt." Individuelle Nutzungsdaten geben also wenig Aufschluss über den tatsächlichen energetischen Zustand einer Wohnung.
Was ist ein ”guter" Energieeffizienzwert?
Eine Tabelle im Ausweis ordnet die Werte verschiedenen Energiestandards zu: von grün für extrem sparsam bis dunkelrot für sehr verschwenderisch. Niedrigenergiehäuser liegen mit einem Jahresheizwärmebedarf unter 70 kWh pro Quadratmeter Wohnfläche im grünen Bereich, Passivhäuser verbrauchen sogar nur 15 kWh. Ein Altbau aus den Sechzigern mit einem jährlichen Heizölverbrauch von 20 Litern pro Quadratmeter (200 kWh/m2a) schneidet in der Öko-Bilanz rötlich, also schlechter ab. Bei 70 Cent pro Liter Heizöl sammeln sich im Jahr für eine 150 Quadratmeter große Wohnung rund 2100 Euro Heizkosten an. Heizen mit Strom wäre sogar mehr als doppelt so teuer.
Wie läuft es bei Eigentumswohnungen?
Der Ausweis gilt für sämtliche Wohnungen eines Gebäudes. Einen eigenen Energiepass bekommt eine Wohnung nur, wenn sie - abgekoppelt von der Zentralheizung - über eine eigene Heiztherme verfügt.
Kann ich als Mieter die Miete drücken?
Vermieter müssen auf Verlangen den Energiepass vorlegen. Weist er aus, dass die Immobilie schlecht gedämmt ist, kann der Energiepass Verhandlungsbasis sein, um sich mit dem Vermieter auf eine niedrigere Kaltmiete - oder auf eine Modernisierung - zu einigen.
Kann ich als Verkäufer den Preis erhöhen?
Ja. Mit dem Energieausweis haben Verkäufer nicht nur ein zusätzliches Marketinginstrument. Energetisch sanierte Altbauten haben einen höheren Verkehrswert. Vermieter von Öko-Wohnungen können die Kaltmiete anheben mit dem Argument, dass die Nebenkosten niedrig sind.
Wer stellt den Ausweis aus?
Weder eine Behörde noch ein Amt, sondern Handwerker, Ingenieure und Architekten, die gemäß EnEV dazu berechtigt sind. In der Datenbank der Dena sind mehr als 21.000 Fachkräfte registriert. Adressen von geprüften Energieberatern sind auch unter energiefachberater.de nach PLZ abrufbar.
Wie lange ist er gültig?
Der Energiepass muss alle zehn Jahre aktualisiert werden.
Wieviel kostet er?
Das Honorar wird zwischen Eigentümer und Berater frei ausgehandelt. Für einen bedarfsorientierten Pass muss man 200 bis 300 Euro veranschlagen, bei großen Gebäuden mehr. Der Verbrauchsausweis kostet maximal 100 Euro. Als Fahrplan für Heizungsaustausch und Wärmedämmung reicht weder der eine noch der andere Pass. Wer es ernst meint mit dem Energiesparen, zieht einen Energieberater zu Rate, der alle Bauteile untersucht, von der Dachgaube über die Fassade bis zu Rollladenkästen und Heizkörpernischen. Er checkt die Qualität der Heizungsanlage, spürt Energiefresser wie undichte Fenster auf und schlägt detailliert Sanierungsmaßnahmen vor. Die Kosten solcher Vor-Ort-Checks (600 bis 800 Euro) werden vom Bundesamt für Wirtschaft mit bis zu 250 Euro bezuschusst (www.bafa.de).
Verbessert der E-Pass meine Bonität bei der Bank?
Nein. Der Ausweis dient nur zur Information über die ökologische Qualität eines Gebäudes. Rechtsansprüche lassen sich daraus nicht ableiten. Wer ein Darlehen bei der KfW-Förderbank beantragen will, muss den ausführlichen Bericht eines Energieberaters vorlegen, aus dem hervorgeht, welche konkreten Sanierungsmaßnahmen sinnvoll sind.
Wir können für die Richtigkeit dieser Meldung nicht haften. Wir sind nicht berechtigt, Rechts- oder Steuerberatungen zu machen. Kontaktieren Sie geignete Fachleute, falls dieses Thema für Sie von Interesse ist.
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Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung liegen vor, wenn die Aufwendungen in einem objektiven wirtchaftlichen Zusammenhang mit den Mieteinnahmen stehen. Die Aufwendungen müssen durch die Absicht einer Einnahmeerzielung veranlasst sein.
Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung sind als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn ernsthafte Vermietungsabsichten bestehen und die Wohnung nur vorübergehend leer steht. Steht hingegen eine Wohnung jahrelang leer und liegen keine Vermietungsaktivitäten des Eigentümers vor, ist ein Werbungskostenabzug wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsciht nicht möglich.
Das Finanzgericht Köln hielt bei einer drei Jahre leer stehenden Wohnung bei Druchführung von lediglich zwei Besichtigungsterminen und Aufgabe nur einer Vermietungsanzeige die Einkünfteerzielungsabsicht nicht für ausreichend nachgewiesen. Das Finanzgericht war der Ansicht, dass der Eigentümer sich nicht ernsthaft um die Vermietung der Wohnung bemüht habe und versagte den Werbungskostenabzug.
Der Bundesfinanzhof muss abschließend entscheiden.
Wir können für die Richtigkeit dieser Meldung nicht haften. Wir sind nicht berechtigt, Steuerberatungen zu machen. Kontaktieren Sie Ihren Steuerberater, falls dies für Sie interessant ist.
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Die Energieausweise gemäß der neuen Energiesparverordnung enthalten die wesentlichen Gebäudedaten, die Energieklasse sowie Vergleichswerte und Modernisierungsempfehlungen. Ziel ist es, dem Eigentümer Empfehlungen über Verbesserungsmöglicheiten am Gebäude aufzuzeigen.
Bei Neubauten werden die Planungsunterlagen zur Ermittlung der Bedarfswerte herangezogen. Bei Bestandsgebäuden werden Begehungen durchgeführt, alte Planungsunterlagen und Baubeschreibungen ausgewertet.
Zur Ausstellung der Verbrauchsausweise werden die nach Energieträgern aufgeteilten Brennstoffmengen, der Warmwasseranteil und der Klimafaktor zur Ermittlung des zeitlichen und klimabedingten Energieverbrauchs herangezogen. Dabei sind mindestens drei Abrechnungsperioden zu berücksichtigen.
Für Neubauten sind zur Ausstellung von Energiebedarfsausweisen so genannte Bauvorlageberechtigte sowie Sachverständige für Schall- und Wärmeschutz. Bei Bestandsgebäuden sind Absolventen von Hoch- und Fachhochschulen mit den Fachrichtungen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen sowie verschiedener anderer Fachrichtungen zur Erstellung berechtigt. Ebenfalls berechtigt sind Handwerksmeister des Bau- und Installationshandwerks sowie Schornsteinfeger.
Die Kosten für die Ausweise sind zwischen den Parteien frei verhandelbar. Diese werden für den verbrauchsorientierten Ausweis im Minimum zwischen 40 und 60 € und für den Bedarfsausweis zuschen 80 und 120 € liegen.
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Am 25.04.2007 ist die neue Energiesparverordnung (EnEV) von den zuständigen Ministerien beschlossen worden. Diese wird voraussichtlich im Herbst 2007 in Kraft treten.
Damit wird ab dem Jahr 2008 in verschiedenen Schritten der Energieausweis für Gebäude eingeführt. Es ist dann Pflicht, bei Verkauf oder Vermietung von Gebäuden und Wohnungen den Kauf- oder Mietinteressenten einen Energieausweis vorzulegen. Es wird so genannte bedarfs- und verbrauchsorientierte Ausweise geben. Die Wahl zwischen den Energieausweisarten wird für Gebäude, die vor 1978 gebaut wurden, eingeschränkt. Gebäude mit bis zu vier Wohnungen benötigen dann immer einen bedarfsorientierten Ausweis.
Beim bedarfsorientierten Ausweis wird der Energiebedarf des Gebäudes unter Nombedingungen beurteilt, unabhängig von Standort, Nutzung und Witterungseinflüssen. Zu den Beurteilungskriterien zählen Gebäudetyp, Baujahr und die Dämmeigenschaften des Gebäudes. Der verbrauchsorientierte Ausweis dagegen berücksichtigt ausschließlich den witterungsbereinigten Energieverbrauch ds Objekts. Es werden dabei mindestens drei Abrechnungsperioden ausgewertet.
Unabhängig vom Baujahr kann bei Gebäuden mit mehr als vier Wohnungen zwischen den Ausweisarbeiten gewählt werden. Bereits seit dem Jahr 2002 besteht für Neubauten die Verpflichtung, bedarfsorientierte Einergieausweise vorzuhalten.
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wenn Sie Ihre Mietwohnung günstig an Angehörige vermietet haben, sollten Sie bei der diesjährigen Steuererklärung die folgenden Regeln beachten:
Nur wenn Ihre Mieteinnahmen mindestens 75% der ortsüblichen Miete ausmachen, können Sie die Werbungskosten vollständig absetzen.
Verlangen Sie weniger als 56% der ortsüblichen Miete, können Sie Ihre Aufwendungen nicht absetzen.
Liegen Ihre Mieteinnahmen im mittleren Bereich, sollten Sie auf jeden Fall einen Steuerberater zu Rate ziehen. Liegt die eingenommene Miete nämlich zwischen 56 und 75% der ortsüblichen Miete wird es kompliziert.
Sie müssen eine Prognose für die nächsten 30 Jahre erstellen. Aus der Prognose muss sich ergeben, dass durch die Vermietung Einkünfte erzielt werden. Die Einnahmen müssen also insgesamt höher sein als die Ausgaben.
Soweit Sie einen Gewinn erwirtschaften können, sind die Ausgaben in voller Höhe abziehbar. Wenn Sie insgesamt keinen Gewinn erwirtschaften werden, müssen Sie die Mieteinnahmen in einen „entgeltlichen” und einen „unentgeltlichen” Teil unterteilen. Folge ist, dass nur im „entgeltlichen” Bereich Werbungskosten anrechenbar sind.
Wir können für die Richtigkeit dieser Meldung nicht haften. Wir sind nicht berechtigt, Steuerberatungen zu machen. Kontaktieren Sie Ihren Steuerberater, falls dies für Sie interessant ist.
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Achtung! Ab 1. Januar 2007 wird die Grunderwerbsteuer für den Erwerb von Berliner Immobilien von 3,5% auf 4,5% angehoben. Für Verträge, die bis zum 31.12.2006 abgeschlossen werden, gilt noch eine Grunderwerbsteuer von 3,5%.
Wir können für die Richtigkeit dieser Meldung nicht haften. Wir sind nicht berechtigt, Steuerberatungen zu machen. Kontaktieren Sie Ihren Steuerberater, falls dies für Sie interessant ist.
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Financial Times für Deutschland schreibt folgenden, sehr lesenswerten Artikel:
Zitat:
Richtiges Schenken spart Steuern
Eltern können Kindern noch bis Jahresende günstig Bargeld für Hauskauf
zuschießen. Verschenkte Sparguthaben und Wertpapiere erfasst der Fiskus mit
dem aktuellen Preis, Grundbesitz hingegen nur mit rund der Hälfte des
aktuellen Preises.
Von Robert Kracht: Wie schaffen es nun Eltern, Bares zum billigen
Immobilientarif zu übertragen?
Mittelbare Grundstücksschenkung heißt das Zauberwort.
Sie geben die Gelder dem Nachwuchs mit der Auflage, hierfür ein
Domizil zu kaufen oder noch zu bauen. Dann wird das Kapital mit dem Hauswert
angesetzt, also mit 50 Prozent Abschlag. Da sich die Immobilienbewertung
2007 verschärfen soll, nutzen viele Familien diesen Umweg jetzt noch schnell
zur steuergünstigen Nachfolgeregelung. Dies funktioniert aber nur beim Kauf
einer Immobilie oder eines Grundstücks. Für einige Betroffene ist es deshalb
zu spät: Denn der Bundesfinanzhof (BFH) hat jetzt verfügt, dass für die
Steuer nicht bereits die Geldübergabe oder - zusage, sondern die
Fertigstellung des Hauses maßgeblich ist (Az.: II R 16/06). Damit wird die
moderate Grundstücksbewertung für 2006 nicht mehr erreicht, auch wenn sich
das Gebäude im Rohbau befindet. Günstiger sieht es beim Kauf eines fertigen
Hauses aus. Hier funktioniert das Steuersparmodell, wenn der
Eigentümerwechsel bis Silvester erfolgt. Schenken die Eltern dem Sprössling
Geld für ein Eigenheim, sollte vor Weihnachten ein Notartermin gemacht
werden. Dann kann Bares bis zu 400 000 Euro steuerfrei den Besitzer
wechseln - der normale Kinderfreibetrag liegt bei 205 000 Euro - solche
Umweggeschäfte untersucht das Finanzamt jedoch generell kritisch. Teurer
wird es, wenn Geld mit der Auflage verschenkt wird, hierfür irgendein
Grundstück zu kaufen oder zu bebauen. Dann fehlt es an der konkreten
Bestimmung, und das Kapital geht voll in die Steuerberechnung ein. Somit
muss vorher bereits konkret feststehen, um welches Grundstück es sich
handeln soll. Dann gilt nur dessen moderater Wert als Bemessungsgrundlage,
also rund die Hälfte. Sind die Eltern nicht ganz so großzügig und überweisen
nur einen Teil des kalkulierten Preises, wird der Hauswert auch nur
entsprechend angesetzt. Unabhängig von der auslaufenden Frist zur neuen
Immobilienbewertung, muss bei der mittelbaren Schenkung folgendes beachtet
werden: Ein Notar ist für die Geldzusage nicht notwendig, der kommt erst
beim Immobilienerwerb ins Spiel. Jedoch ist schriftlich festzuhalten, dass
die Mittel nur in ein exakt bezeichnetes Grundstück fließen. Hier dürfen die
beschenkten Kinder selber keine Wahlmöglichkeiten mehr besitzen. Zudem
müssen die Eltern müssen grünes Licht für die Überweisung geben, bevor die
Kinder den Notarvertrag unterschreiben (Az.: IX R 61/03). Spätestens kurz
vor der Kaufpreiszahlung müssen Vater oder Mutter ihre Zusage in die Tat
umsetzen.
Ende Zitat!
Hinweis: Obige Info haben wir für Sie gelesen. Für rechtsverbindliche Auskunft kontaktieren Sie bitte einen / Ihren Rechtsanwalt oder Steuerberater. Wir sind nicht berechtigt, Steuer- und Rechtsauskunft zu geben.
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Makler sind verpflichtet, ortsunkundige Interessenten darauf hinzuweisen, dass eine angebotene Wohnung in einem sozial problematischen Gebiet liegt, das von Ortskundigen vielfach abgelehnt wird. Versäumen sie dieses, so können sie ihren Provisionsanspruch verlieren. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Heidelberg hervor.
Ein Makler hatte einer Familie mit zwei kleinen Kindern ein Einfamilienhaus zum Mietpreis von 2.000 Euro monatlich vermittelt. Nachdem die Interessenten das Objekt angemietet hatten, mussten sie feststellen, dass ihr neues Zuhause in einem als sozialer Brennpunkt mit hoher Kriminalitätsrate berüchtigten Gebiet lag. Dies war auf den ersten Blick nicht zu erkennen gewesen. Der Familienvater war empört und weigerte sich, dem Makler die vereinbarte Provision zu zahlen. Als dieser auf seiner Courtage bestand, traf man sich vor Gericht. Das LG Heidelberg entschied wie folgt (LG Heidelberg, Urt. v. 14.2. 2006; Az. 2 S 46/05):
Ein Makler erhalte seine Provision nicht allein dafür, dass er Wohnungssuchenden eine Adresse nachweise und ein Objekt zeige. Er habe vielmehr auch die Interessen seiner Auftraggeber zu vertreten. Deshalb, so das Gericht, sei er dazu verpflichtet, sie über alle Umstände, die für sie von Bedeutung sein könnten, aufzuklären.
Das Viertel, in dem das vermittelte Wohnhaus liege, sei weithin als sozial problematisch bekannt. Es habe - insbesondere im Hinblick auf Drogenkriminalität - einen so schlechten Ruf, dass Wohnungsannoncen in der Region oft den Zusatz enthielten, es werde ausdrücklich keine Wohnung in diesem Stadtteil gesucht. Für den Makler, so das Gericht, sei auch ohne weiteres erkennbar gewesen, dass die Sicherheitslage in dem Wohngebiet für seine Auftraggeber entscheidungserheblich war. Erstens habe die Familie mit zwei kleinen Kindern dort leben wollen. Zweitens sei sie bereit gewesen, einen hohen monatlichen Mietzins von 2.000 Euro zu zahlen und habe daher davon ausgehen dürfen, ein Objekt in einer höherwertigen Wohnlage angeboten zu bekommen.
Unter diesen Umständen, so das Gericht, sei es als grobe Pflichtverletzung des Maklers anzusehen, den Interessenten die gravierenden Probleme hinsichtlich des Wohngebietes zu verschweigen. Er könne keine Provision verlangen, so das Urteil.
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Wenn der Grundstückskaufvertrag und die auf die Errichtung eines Gebäudes abzielenden Verträge voneinander abhängig sind, liegt nach Ansicht des Bundesfinanzhofes ein einheitlicher Vertrag vor.
"Der Wert des noch zu errichtenden Gebäudes wird deshalb in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einbezogen", erläutert Stefan Diepenbrock von der Eigentümergemeinschaft Haus und Grund. Nicht nur er glaubt, dass das Urteil keine Ausnahme ist. "Das entspricht der hartnäckigen Linie des II. Senates des BFH. Durch diese isolierte Betrachtung werden die umsatzsteuerrechtlichen Aspekte ausgeklammert.
Das Umsatzsteuerrecht sieht in der isolierten Herstellung eines Gebäudes eine steuerpflichtige Werklieferung, da ein anderer leistet als der Verkäufer des unbebauten Grundstücks", kritisiert Steuerberater Hans-Peter Schneider das Urteil.
Auch Richter Michael Balke vom Niedersächsischen Finanzgericht ist anderer Ansicht als der zweite Senat des BFH: "Die Grunderwerbsbesteuerung der künftigen Baukosten, die zudem mit der Umsatzsteuer belastet werden, widerspricht dem Grundtatbestand des Grunderwerbsteuergesetzes und der Anti-Doppelbelastungsvorschrift des Umsatzsteuergesetzes.
Das schockt viele Leute zu Recht. Leider ist bislang die anders lautende, widerspruchsfreie Rechtsprechung des 7. Senats des Niedersächsischen Finanzgerichts vom Bundesfinanzhof nicht übernommen worden."
Damit die Grunderwerbsteuerpflicht nicht zu einer Überraschung wird, müsse der Steuerberater darauf achten, "ob ein Zusammenwirken mehrerer Beteiligter zu einem Ganzen vorliegt" rät Schneider. "Um zusätzliche Grunderwerbsteuer zu verhindern, sollte der Steuerzahler dem Finanzamt nachweisen, dass Grundstück und Gebäude unabhängig voneinander erworben wurden, etwa durch drei unabhängige Objektangebote nach Erwerb des Grundstücks", rät Diepenbrock.
Fazit: Auch wenn die Rechtsprechung selbst Fachleute überrascht: ändern wird sich vorläufig nichts. Wer diese Falle vermeiden will, muss sehr säuberlich trennen.
Aktenzeichen: BFH II R 49/04
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Um zwischen Privatgeschäften und gewerblichem Immobilienhandel unterscheiden zu können, beruft sich der Fiskus auf die so genannte „Drei-Objekt-Grenze”, die besagt: Wer innerhalb eines kurzen Zeitraums mehr als drei Grundstücke, Häuser oder Wohnungen veräußert, wird vom Finanzamt als professioneller Händler betrachtet und muss die Gewinne als Einnahmen aus einem Gewerbebetrieb versteuern. Nach einem neueren Urteil gilt dies jedoch nicht ausnahmslos: Ein Steuerzahler hatte in den Jahren 1996, 1997 und 1999 insgesamt vier Grundstücke verkauft, die er innerhalb der letzten 5 Jahre zuvor angeschafft und bebaut hatte.
Für die Finanzbeamten ein klarer Fall: Als gewerblicher Grundstückshandel seien die Veräußerungserlöse einkommenssteuerpflichtig. Dies wollte der betroffene Steuerzahler jedoch nicht akzeptieren. Er verteidigte sich damit, dass er bei einem der Objekte gar keine Verkaufsabsicht gehabt habe. Vielmehr habe er es selbst bezogen und später nur deswegen wieder aufgeben müssen, weil er aus beruflichen Gründen seinen Wohnort wechseln musste.
Mit dieser Argumentation bekam der Steuerzahler vor dem Bundesfinanzhof (BFH) in München nun Recht. Die Richter waren der Auffassung, dass das Wohnen im eigenen Heim zur „ureigensten Privatsphäre” eines Menschen zähle. Da es für die spätere Veräußerung einen offensichtlichen Sachzwang in Gestalt eines Arbeitsplatzwechsels gegeben habe, gelte die Drei-Objekt-Grenze in diesem Fall ausnahmsweise nicht, stellten die BFH-Richter klar (BFH, Az.: X R 36/04).
Wir wissen auch noch von anderen Fällen, z.B. bei Verkauf von langjährigem Familienbesitz, wo die Drei-Objekt-Grenze-Regelung auch nicht angewendet wurde.
Wir können für die Richtigkeit dieser Meldung nicht haften. Wir sind nicht berechtigt, Steuerberatungen zu machen. Daher raten wir vor dem Verkauf einer oder mehreren Immobilien immer den Steuerberater zu befragen, um sich über die steuerlichen Konsequenzen im Klaren zu sein. Um ganz sicher zu gehen, lässt man sich das vom Steuerberater schriftlich geben.
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In dieser Rubrik werden wir Sie künftig über aktuelle zur Diskusion stehenden Gesetze (im Zusammenhang mit Immobilien) informieren oder solche, die in Kraft getreten sind.
Hinweis: Obige Infos haben wir für Sie gelesen. Für rechtsverbindliche Auskunft kontaktieren Sie bitte einen / Ihren Rechtsanwalt oder Steuerberater. Wir sind nicht berechtigt, Steuer- und Rechtsauskunft zu geben.
